上周，中估联内部技术交流会请到了武汉国佳集团技术部副总经理耿燕霞针对宗教性建筑用地、大规模旅游娱乐设施用地、殡葬用地、农用地等特殊用地的估价方法与评估技术要点进行了分享。

中估联数据整理了其中的部分内容与大家共享。评估中的“特殊用地”是指那些在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种用地的统称。

其特征为，数量有限、交易受限、交易稀少、竞争不足、用途受限、社会公益、分布零散。在日常工作中，较常遇到的特殊项目用地包括：用途获准具有特殊性的土地、非经营型公益设施用地、宗教性建筑用地、大规模旅游娱乐设施用地、道路及交通设施用地、殡葬用地、水域、农用地等。

估价常用方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。估价方法适用性分析取决于估价目的、估价对象的特点及当地房地产市场情况等。

1.市场比较法

市场比较法是特殊用地评估项目中最常用的方法。但在实践中存在比较实例选取难度大、缺乏准确性、修正过程中主观性较大等问题。

2.基准地价

系数修正法涉及特殊用地的评估业务，一般估价人员第一反应，即是从本地基准地价及修正体系中寻找可参考的用途。但在实践中，并非所有城市都编制了细分用途修正体系，部分城镇的基准地价系数修正法的适用性较差。

3.剩余法和收益还原法

剩余法在测算特殊用地时，有其得天独厚的优越条件，毕竟在投资心理预期值的前提下，是从“假设开发”的角度进行项目测算，价格水平和开发成本更贴近市场，可信度高，说服力强。相对来说，收益还原法是剩余法的落实，更多的考虑已建成项目并投入运营的不动产价值。因此，针对已经运营的不动产抵押或者转让，收益还原法适用性较强；而如果是废弃待拆不动产，或规划出让的空地，则更适用于剩余法。

4.成本逼近法和利润率

成本逼近法应用于特殊用地的地价测算，可以很有效的从成本积算角度，对政府机关办公用地、医卫用地、丧葬用地、图书馆用地、园林绿化用地等收益性不高的特殊用地市场价格进行测算。如果没有当地招商引资的税收优惠，成本逼近法仅从测算原理及预期收益原则上讲，还是不适宜应用于对未来收益依赖度较高的科技产业园用地、电子物流仓储用地、会展中心、体育场馆、交通用地等特殊用地价格的测算。5.其他方法指《城镇土地估价规程》之外的估价方法，如特征因素估价法。此类方法一般要求建立相关的数学估价模型，过程较为复杂，适用于较为重大的估价项目，目前其应用较为有限，尚处于探索阶段，不能普遍用于特殊用地使用权估价。

“特殊用地”的评估方法